(网经社讯)情对国内整个市场环境造成很大的冲击，长租行业必然也是首当其冲的，由于城市交通管制，复工延迟，小区对租客严格的管理，让今年的租赁情况发生了很大的改变，并且对今年的房源交易以及机构从业者心态再到租客的心态都产生了一些影响。今天会主要以上海这个城市的数据来做一些分析。

第一部分 市场的变化

2020年的2月份本来会是一个租房的小高峰，但是由于疫情的影响以至于小高峰没有出现。从很多机构的心态来讲，目前是不拿房的。从数据看出，由于疫情的影响，机构对于市场的敏感度以及关切度非常高。

图中反映机构房东空置率的变化，可以看到2020年空置率没有太大的变化，因此在这段时间基本上没有出房。再看上扬的这条线，它指的是如果机构房东没有考虑疫情带来的风险情况之下还像去年一样积极拿房，那么空置率会提高到10%以上。所以我们会看到中小机构的反应也非常之快，因为本身的体量也比较小，调整也比较快，所以他的抗风险能力在某种程度上并不是我们直观的感觉说因为中小机构手上缺少充足的资金而抗风险能力就比较弱。

从需求端来看，2019年年前跟2020年年前是交错在一起的，也就是说租客的需求在年前表现的是差不多的。我们看到2020年的这条线逐渐抬起，每周都有一个变化。这个数据我们是拿到3月8号左右，从需求的角度来看基本是回升到2019年小高峰期间的七成的一个需求比例，所以这是一个快速回升的过程。

从交易的角度来看，一个波峰，一个波谷，对比非常明显。但是2020年我们可以看到这个曲线的恢复速度，随着疫情在上海以及全国各主要城市的快速稳定，复工的情况越来越好，那么年轻人回到城市里面的工作岗位上，首先还是要解决住的问题。所以在住的这个消费市场相比其他的一些消费市场可能更快一些。

虽然迎来了复工期，但是很多小区的管理还存在一些不平衡的情况，有些小区管得比较严也会影响到租客的搬家出入等等。因此，成交相比需求的提升速度更加滞后一些。

关于交易的租金价格的曲线变化，我们看到2020年这条曲线的变化中有一个凸起，这个凸起我们分析可能是当时交易的一个集中需求，因为有一部分的交易量还没有恢复，当这一部分的交易恢复就带动了整个平均价格提升，所以这个可以暂时忽略掉。

相比2019年来讲，整个2020年的租金价格涨幅不高，我们这边监控的数据涨幅在3.5%，相比去年涨幅偏低。

这张图是分散式租金的正态分布，平均租金基本上是在2000元，对应租客本身的收入水平和他对租金在收入里面所占比例预期，基本上是吻合的。

上海市及其他城市的各个区域对疫情防控的具体措施和落地的管控力度多少会存在一些差异，所以也会影响到一些区域的供需匹配的问题。

但同时我们看到另外一个问题，同一个行政区内的很多小区又存在不同的情况。

所以我们脑子里面要有一个整体的版图，疫情影响到什么时候结束。我们有一个信心相信这个行业会快速的回暖，到了4月中旬应该就会恢复到一个正常水平。对标美国欧洲日本，我们的机构市场在中国的占有率仍然很低，所以我们有非常大的增长空间，当然机构的增长是需要做得更加符合租客需求以及政府监管各个方面的要求。

第二部分 租客的需求变化

我们调研了在疫情期间暴露出来的租客需求端的一些变化，这个数据是2019年9月份到2019年底上海的机构评价数据，整体来讲，你的服务越好，产品越好，越符合租客的需要，那么你的生意也会越好，这是我们了解顾客需求，调整自己的服务方向，提升自己的运营服务能力的一个最重要的标识。

目前业主房源仍然是占到一个比较大的比例。

经过此次疫情对目前的租客对租住房源满意度调研，一半的租客还是比较满意的。

集中式长租公寓的租客满意度调研：

分散式长租公寓的租客满意度调研：

我们这里让租客做了一个选择，疫情结束之后会不会考虑更换房屋类型，原因是什么？我觉得这对大家是比较有指导意义。

（来源：房东东 编选：网经社）