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【O2O案例】蘑菇租房:要让天下没有难做的公寓
发布时间:2017年12月11日 08:56:03

(电子商务研究中心讯)  今年10月,支付宝宣布正式上线租房平台,超过100万间公寓入驻,并在北京上海深圳等8个城市率先推广信用租房,芝麻信用分650分以上的租客可减免租房押金。这宣告着蚂蚁金服正式进入租房市场。

  早在今年3月,蘑菇租房就获得来自蚂蚁金服的C轮战略投资,并成为首家入驻支付宝租房频道的租房平台。

  2015年成立的蘑菇租房,通过公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”连接公寓运营商,在提升管理效率的基础上,提供金融、流量、在线签约支付、信用体系和智能硬件等一系列公寓解决方案。目前,蘑菇租房已覆盖16个城市超过1万家公寓运营商,上线真房源超200万间。

  从自营公寓到租房平台

  蘑菇租房创始人马晓军及其核心团队,曾在房产领域连续创业多年。2010年,马晓军离开德佑地产副总职位开始创业,先后创立房产中介公司恒家地产、度假公寓短租平台旅家网,并于2014年创立蘑菇公寓,进入长租公寓行业。

  发展初期,蘑菇公寓与自如类似,定位于连锁白领公寓,以包租模式自营,获得两轮融资。2014年底,蘑菇公寓在上海已具备一定品牌影响力,房源规模近万间。

  进入2015年,市场环境发生变化,大批长租公寓创业项目涌入,房源获取和出租的竞争加剧,挤压了利润空间。而且,自营长租公寓需要重资金投入,盈利周期长,规模增长速度较慢,管理成本也随规模不断增长。因此,团队开始考虑商业模式转型。

  2015年中,蘑菇公寓转型为蘑菇租房,定位于轻资产的租房平台,以公寓SaaS管理系统为基础,服务于市场上大量的中小型公寓运营商,帮助它们在扩大规模同时降低运营成本。平台模式下,激烈的市场竞争反而体现出蘑菇租房的价值。

  以SaaS为基础,绑定中小公寓运营商

  公寓管理SaaS系统“蘑菇伙伴”,是蘑菇租房与中小公寓运营商建立连接的基础平台。

  蘑菇公寓的深度运营经验,使得蘑菇租房在行业理解能力上具备优势,熟悉公寓运营商的业务流程和需求痛点,开发出更贴合业务场景的SaaS产品。“蘑菇伙伴”本身也是在蘑菇公寓原有内部公寓管理系统基础上的升级迭代。

  公寓运营商即二房东进入门槛较低,在管理工具上经历了从手抄本到Excel表格,再到部分单机版软件的进化。新一代的SaaS系统以智能化和云化为特点,将房源管理、租约管理、支付等业务流程在线化,进一步提升运营效率。同时,SaaS系统沉淀了大量业务数据,切换成本较高,因此公寓运营商对SaaS的粘性很强。

  对于公寓运营商而言,SaaS管理系统是基础刚需,因此市场上也存在提供纯SaaS服务的公司。但长期来看,考虑到客单价和市场竞争等因素,在SaaS服务基础上有能力提供金融、导流等增值服务的公司,才具备更强的竞争力和商业价值。

  针对公寓运营商在资金和获客上的需求,蘑菇租房也提供了金融和流量方面的支持。金融方面,蘑菇租房对接第三方金融机构,为公寓运营商提供运营资金支持和租金分期业务,近期还推出了针对公寓运营商的房屋保险业务。流量方面,蘑菇租房通过对接SaaS系统获取真房源,通过支付宝租房入口、网站、APP等渠道实现租客获取和导流。

  中小公寓运营商是蘑菇租房的主要目标客群,除此之外,魔方公寓、世联红璞、蛋壳公寓等大型品牌公寓也入驻了蘑菇租房,主要通过品牌专区等方式进行流量方面的合作。

  背靠蚂蚁金服,多维优势明显

  蚂蚁金服战略入股后,蘑菇租房可以获得流量、金融、信用、技术、大数据等资源输出,与租房业务场景相结合,竞争优势更加立体。

  最直接的优势在于流量。租房领域的流量集中在58,BAT等大平台缺乏房源信息,流量难以转化。而蘑菇租房作为创业公司,依靠真房源积累实现流量的自然增长必然会很慢。对接蚂蚁金服后,蘑菇租房覆盖支付宝首页租房和芝麻信用租房双流量入口,支付宝的5亿用户转化为租房流量的潜力巨大。

  在金融方面,网商银行与蘑菇租房深度合作,为公寓运营商提供一系列金融解决方案。芝麻信用提供租客和公寓运营商的信用数据,与租金分期业务相结合,有助于风控。

  除此以外,在品牌号召力、技术和大数据方面,蚂蚁金服的资源输出也为蘑菇租房未来规模增长后的运营能力提供了有力支撑。

  市占率领先,预计明年房源规模超千万

  爱分析从房源、流量、变现能力、运营效率和规模五个维度,对租房平台进行综合评价。

  房源获取方面,蘑菇租房对接品牌公寓和机构化二房东,两者的房源比例约为1:9,并设置准入门槛,房源覆盖度和品质较高。通过SaaS管理系统打通房源库存信息,并结合真房源风控系统,保证了房源真实性较为可控。目前,公寓运营商主动申请入驻平台已占一定比例。

  在流量上,蘑菇租房通过在线签约和交租等功能已积累规模可观的租客用户,支付宝提供的支持也包括了流量。

  目前,蘑菇租房还在抢占市场阶段,商业变现不是重点,因此SaaS系统和流量等服务都是免费提供给公寓运营商,与市场上的公寓SaaS服务商和流量平台进行竞争。未来市场领先地位确立以后,B端金融、导流、供应链等服务以及C端租客服务都具备商业变现潜力,加上蚂蚁金服的资源输出,变现能力值得期待。

  在运营效率上,蘑菇租房是轻资产的平台模式,成本主要来自技术研发和运营,目前约有200人的线下团队负责公寓运营商拓展和培训,未来业务模式仍将以平台连接为主。

  从规模来看,蘑菇租房凭借一定先发优势和资源优势,目前已连接超过1万家公寓运营商、超200万间房源,市占率已处于领先地位,预计2018年房源规模有望突破一千万间。(来源:爱分析 文/黄勇 编选:中国电子商务研究中心)

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